​快快帮｜小区业主筹备业委会，没想到 10 年前就已经成立

快快帮｜小区业主筹备业委会，没想到 10 年前就已经成立

南京山河水花园小区位于浦口老山，依山临湖，是一处高档独栋别墅区。最近小区多位业主向现代快报 96060 热线反映，今年上半年，大家筹备召开业主大会准备成立业委会，却在查阅相关法律文书时发现，小区在 2013 年就有过一届业委会了，并且跟现在的物业公司签订了一份正式的物业服务合同！可是，很多业主脑海中根本没有关于小区成立业委会的记忆。这是从哪里冒出来的业委会？它能代表全体业主？

为此，业主聘请律师先后向属地街道、区房产局以及公安分局去函，发现相关部门没有该业委会备案的任何资料，而且连合同中用的公章也没有在公安机关申请与备案。

△山河水花园小区的外景

业主偶然发现 10 年前小区有过 " 业委会 "

山河水花园冒出一个业委会，已经在业主群里传开了。但是在去年以前，好像并没有业主知道，也没有人关注小区有过业委会这件事。

今年年初，部分业主有了筹划召开业主大会成立业委会的想法，并聘请了江苏将军山律师事务所律师盖之明作为法律顾问。盖之明为了掌握小区情况，上网搜索与小区有关的法律文书，结果发现了两份法院判决，都是山河水花园的物管――南京鸿信物业管理有限公司起诉欠费业主的，判决时间分别是 2014 年和 2015 年。

△正式物业服务合同的首页

在两份判决中，作为重要证据，物业公司向法院提交了小区正式的物业服务合同，签订时间是 2013 年 5 月 24 日，期限是从 2013 年 7 月 1 日到 2019 年 6 月 30 日，共 6 年。协议甲方是 " 山河水花园住宅小区业主委员会 "。判决书中提到，按照该物业服务合同，物业费的标准是 4.9 元 / 月 · 平方米。两名被告均缺席庭审，法院也都判决业主缴纳拖欠的物业费。

律师将该信息和部分业主交流后，引发业主疑惑。业主王先生说，山河水花园的物业是一开始就由建设单位引进的前期物业，这么多年没有更换过。部分业主想成立业委会，是希望对物业公司有更多的监督与约束，促进小区管理提升。

但是鸿信物业在 10 年前就跟业委会签订过正式服务合同，从前期物业转变为由业委会聘用的正式物业，这是很多人不知道的，这消息来得很突兀。

业主在群里发问，希望找出当时的业委会成员出面说一下这件事，结果无人出面回应。

随后，在今年的三四月份，盖律师先后到属地街道、区房产局和区公安分局查证此事，希望相关部门公开当初指导和参与小区召开业主大会成立业委会的文件资料，以及业委会成立后的备案材料。但是，各相关部门都回复，山河水花园小区没有就召开业主大会、成立业委会向他们提交过申请及材料，也没有任何备案的痕迹。

△浦口公安分局针对山河水花园业委会是否提交备案手续申请刻制公章的回复，表明从未收到过该业委会的申请

这个签合同的业委会到底是否存在？

这个业委会真的没有成立过吗？

为了回应业主质疑声，12 月 5 日，南京鸿信物业发布了一份《关于物业服务相关情况的告业主书》。其中称，山河水花园自 2006 年项目开始开发建设，建设单位与鸿信物业签订前期物业合同，约定物业服务费为 3.9 元 / 月 · 平方米。

此后，鸿信物业与业委会签订了山河水花园物业服务合同，合同期起始日为 2013 年 7 月 1 日，合同到期是 2019 年 6 月 30 日。正式合同中物业费标准是 4.9 元 / 月 · 平方米。2019 年至今，则属于事实服务关系。

" 告业主书 " 中称，第一届业主委员会成立于 10 多年前，业主委员会是业主自治组织，是在街道指导下组织成立的。

△物业公司针对业主质疑发出的 " 告业主书 " 部分内容

12 月 18 日，南京鸿信物业发布了 " 再告业主书 "，和前面一份公告的内容差不多，不认可他们在 2013 年和业委会签订的合同无效，并表示，业委会是业主自治组织，业主委员会从筹备到成立以及后期的运作，无需经过物业公司同意。

相关物业人员称，由于 10 年过去了，当时的业委会成员以及物业公司人员都有变动，有些情况暂时难以调查清楚。

那么，物业公司对此是否应该知情呢，业主和律师是怎么看的？

盖之明律师说，小区成立业委会是一件大事，往往需要几个月时间，需要广泛发动业主，不断征求意见，街道、社区和物业都要深度参与；而且业委会还与物业公司签订了小区的首次正式服务合同。" 而业委会选聘物业，往往是要招标的，要货比三家，要商定服务价格，这样具体的过程，物业公司怎么会不知道业委会的情况呢？"

△物业公示的合同，期限是 2013 年 7 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日

目前，物业公司已经在小区内公示了那一份物业服务合同。代表业委会签字的是一位易女士。但是业主们并没有找到易女士，在群里找人也无回应。

在调查过程中，盖律师还发现了一个明显的问题。今年 3 月下旬，浦口区房产局工作人员向物业公司索要了一份合同，并提供给了盖律师。但令人大跌眼镜的是，这一份合同是 2013 年到 2023 年的，期限 10 年，上面也有 " 山河水花园住宅小区业主委员会 " 印章。

△盖律师从浦口区房产局拿到的一份合同，据称也是由物业提供。但是该合同上没有业委会委员代表签字，而且期限是从 2013 到 2023 年

" 不可能同时存在一份 6 年期和一份 10 年期的服务合同。我们甚至怀疑，这个业委会公章就在物业公司的手里！" 盖之明说。

业主：要求退还多收的物业费

现代快报记者了解到，山河水花园被看作是南京的标志性高端别墅项目之一，目前大约有 400 多幢独栋别墅，每户的建筑面积从三百多到五六百平方米不等。

从 3.9 元的前期物业费标准到 4.9 元的 6 年期正式合同，这是主要的变化之处。每平方米每月涨了一元，这其实不是小数目，为何山河水花园业主以前没有人提出来过？

几位业主给现代快报记者的答复是，" 大家没有往坏处想。" 因为小区分了很多期开发，早期的都是执行 3.9 元的标准，但是后来调查发现，物业公司对 2010 年以后入住的一些业主，直接按照 4.9 元的标准收费。

业主们分析，物业公司之所以能和那一届 " 业委会 " 签订 4.9 元标准的正式物业服务合同，可能就是考虑把标准统一，都按 4.9 元收取。

" 从业主角度来说，就是不懂物业的操作规则，以为不会乱收费。" 盖之明表示，在目前真相未明的情形下，业主有理由怀疑，是物业公司推动与 " 业委会 " 签订正式的服务协议，而且物业公司是受益方。也许在此过程中有少部分业主参与，但肯定没有经过正式的业主大会流程。包括这份物业合同是否公示过，大家现在也没有印象。

业主王先生给记者简单算了笔账， 物业从 2013 年 7 月份起，以 4.9 元 / 月 · 平方米的标准向业主收取物业费，至今超过 10 年。如果按每户人家平均 400 多平方米的建筑面积，那么一户一年平均会多收约五千元，10 年多收约 5 万。由于别墅入住率较低，空置房收取物业费要打折扣，按照对半匡算，" 多收的 " 物业费可能也有大几百万。

" 我们要求物业退还多收的物业费。" 多位业主表示。

对于业主的诉求，目前物业公司还没有具体的回复。针对部分业主质疑物业服务费过高，他们在 " 告业主书 " 中解释，公司了解过浦口区几个代表性别墅小区，由于受容积率、别墅业态、小区规模、交付时间等因素影响，物业服务费价格有一定区别，但独栋别墅物业费价格平均都在 5 元 / 月 · 平方米以上。多年来，山河水花园长住户数始终较少，房屋空置率一直较高（空置房屋按 70% 收取物业服务费），加之每年人力、物力成本的不断增长，公司也在积极争取开发公司各项资源对小区进行投入，同时通过物业服务费收取，来保障小区高品质服务。

物业公司希望业主 " 按时缴费，对话沟通，依法行事。"

△山河水花园小区的外景

物业公司涉嫌违法了吗？

浦口区住房保障和房产局物管中心工作人员告诉现代快报记者，他们没有查到山河水花园业主大会和业委会的任何存档资料。业委会成立要到物业主管部门和街道办事处备案，属于必经程序，不可能未经备案就开始作为业主自治组织履职；而没有业主自治组织，物业没法签订正式服务协议，自然也不能涨价。

该局物业管理科工作人员表示，山河水花园目前有管委会。在目前情况下，业主如果对物业定价不满，可以通过管委会反映诉求，由管委会督促物业，也可以向他们主管部门反映，包括组织专门的检查等，来督促企业提高服务质量。另外，还可以由管委会牵头对园区物业服务质量进行评估，并综合居民的要求定一个收费标准，然后召开业主大会通过，委托管委会与物业签订新的合同。

至于 2013 年签订的那份物业服务合同，房产局不能界定合同的有效与否，这属于民事纠纷，业主可以通过诉讼来解决。

据了解，部分业主已经决定，尽快到浦口公安分局汤泉派出所正式报案，案由就是物业公司涉嫌合同诈骗，用虚假合同多收取业主物业费。

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现代快报 + 记者 孙玉春

（校对 胡涛 编辑 周冬梅）