北京楼市分析及未来展望（北京楼市2022既凶年）

2023-07-29 05:07 来源：略喷网点击：

北京楼市分析及未来展望（北京楼市2022既凶年）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，现在小编就来说说关于北京楼市分析及未来展望?下面内容希望能帮助到你，我们来一起看看吧!

北京楼市分析及未来展望

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总您好，非常认可您的专业能力，我有两个问题想向您请教。1，目前我在北京只有一套新北苑铂金墅的房产，是之前用两套较好板块的140平三居室置换得来的。现在看来涨幅和流动性似乎比不上持有两套优质三居。总体涨幅相差还不算大，主要是流动性不如持两套次新优质三居好。这种情况我是否应该考虑再把叠拼置换回来，仍持有两套三居室？中间花费成本多，从未来升值的角度考虑，我是否还值得做这种置换？

2，如果不考虑置换，我想再增持一套房产，以升值为主要目的，总价控制在500-600之间。我想选择亦庄路东区的两居二手商品房，您觉得这是一个比较好的选择吗？

A:回答:您好，理论上第一种方案更优，但涉及到成本计算，选筹房源质量等整体方案评估，如果你对于自己的实操有很大信心可以考虑，如果没有十足把握建议优先方案二，祝一切顺利！

Q:提问:房总好！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐城的升值性一般,但保值属性还可,亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,

大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;

2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上，普通人的对与策;有问题再沟通,祝一切顺利!

Q:提问:谢谢房总的解答，不明白的地方继续来提问了！1、关于置换，逻辑听懂了，就是换更优质的！卖出嘉铭桐城买林奥嘉园逻辑不对，买望京樾有不确定性不利于资产保值，应该选更优质的房子，1000左右您推荐看看哪里呢？

2、关于贷款，全款买房主要是因为没有还款能力，我理解您的意思是如果贷款的话，就可以相对买更贵的，用房租来还月供，对吗？3、还有个问题是关于置换时间。方案一是孩子上完初中再置换，省却租房烦恼；方案二是尽快置换。几年的趋势会怎样呢？谢谢房总！

A:回答; 您好,1、理解正确,1000万如果做纯投资,距离你们现有的区域奥森就很不错,东边的望京东也可;可以留意几个楼盘:世贸奥临花园、京师园、季景沁园、上京新航线、融科橄榄城三期、首开知语城、国风上观;

2、杠杆高低会影响亏赚的效率;如果1000万的资本不加杠杆或加很少会失去效率,选筹到位加足杠杆既能放大收益;低产:人力资本执行力=匮乏,中产:个人能力创造力=富裕,厚产:金融杠杆资产升值=巨富,有效利用负债加上金融工具配上杠杆大量购买优质资产,是富者恒富的关键,赚钱只是手段,购买资产才是最终目的,用20%的本金 80%的杠杆撬动资产是极限操作,30% 70%或40% 60%或50% 50%是常规操作,如果自己有偿还能力可按照满额建仓,如果自己没有偿还能力可以用贷款额留3-5年的月供来偿还贷款;其次可以用房租来抵挡月供;

3、北京从长期看，核心区域的优质房产价格会一直向上走的，房价的天花板比较高,不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。核心城市核心地段的房产永远是优质资产;钱就放在那,谁去拿就是谁的,获取财富的方式有2种,一种是创造财富,一种是分配财富,购买优质房产等同于分配财富,你目前持有的房产并不是特别优质的,如果各个条件允许,建议尽早调仓,中国的经济还在增长期，国际惯例是城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。

根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年;也就是说，大方向123线城市的房价至少还要上涨15年以上;一线城市的房价，住房更紧缺，所以房价会更坚挺;二线城市有些城市因为经济不好，可能上涨的力度没那么强;那些经济好的地区，人口持续流入，末来的20年也不太存在房价会有下跌的情况。三线城市就需要选择，如果经济特别差比如东北，人口出现大量流失，房价有可能下跌;可查阅精华栏会员必读文章,祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好，本人2017年买入甘露园南里二区一套63平的电梯房作为北京的上车盘。至今已经5年，微跌。最近看了您的文章，感觉自己买入的时机和地段出现了重大错误。该房的楼龄已经接近30年，考虑到未来的置换和保值，目前考虑出手更换新的标的，但是又担心卖飞，特此来征求京总的建议。PS：目前夫妻二人均在海淀上班，我在北京西站附近国企，妻子在百度科技园，手头有资金150W，房子还有190W贷款。

A:回答:您好,感谢信任!甘露园这个商圈成长环境不是特别优质,甘露园南里的流通性很好,但整个区域的楼盘均为2000年之前的老房子,很难吸收到外部人群到这个商圈,17年是北京市场上的高点,从17年调控后到目前为止北京也出现过几轮行情了,这个区域所有楼盘均被甩在市场后面;从长期看建议考虑下调仓,可以往北侧的石佛营朝青板块看看,或者西边的百子湾也优于甘露园,63平出掉大概360左右,还掉贷款还剩180加上手中的现金400不到,最好的配置方法还是问银行借,以投资为主投住分离,以租换租,石佛营的晨光家园两居室550左右,炫特500以内,国美650左右需要多加杠杆;如果家庭收入还不错可以淘淘朝青的次新盘,如果月供能力有限石佛营这两个盘很不错,整体涨幅很稳健高于甘露园;祝一切顺利!

Q:提问:京总好，翻了您星球不少文章，最近自己又看了几圈房，预算2000，加杠杆可到2500，因为一直住在朝阳，也没学区要求，所以主要在考虑望京和太阳宫。您指出无学区更建议望京，我很认同，但这点是不是更适用于某预算区间，比如2500w以下客群，另有几点不解;一是关于学区溢价，是否可以认为太阳公园的三室以上户型，没多少溢价，算了下大户型租售比，感觉不低和望京几个标杆盘也差不太多

二是板块方面太阳宫可以辐射到国贸甚至海淀的一些客群，尤其无京籍的，（新北苑就有不少海淀的客群，感觉太阳宫交通也勉强可以够到），说这个因为觉得望京太吃本地产业，互联网行业现在有不确定性，谁知道十年后是不是还能养出一批推的动那时更高房价的人群，另外望京更有实力的人群，会溢出到哪里，可以认为太阳宫的天花板可能更高吗

三看到太阳公元这轮涨幅有些停滞，原因是什么？多校？新盘？一方面觉得太阳公元没有对标，去望京看时那边链家的都在说保利对标的是太阳宫;一方面又看到太阳宫滞涨，感觉您也偏向于望京，心里没底。谢！

A:回答:您好,1、太阳宫和望京相比,太阳宫应该说比望京更高一个级别,太阳宫属于朝阳的标杆区域,可以和海淀的万柳做比较,两个区域都有学区,而这两个区域的学区属于锦上添花附加价值,把学区摘掉,真正的价值主要是地段的稀缺性,太阳宫处于三环到四环之间,贯穿于望京和CBD之间,也属于朝阳闹市中的核心,太阳宫在望京崛起前已经发展较好,国贸以北有断层缺陷,国贸以南比较优质的区域大望路、双井;

以北到三元桥无优质商圈,全是老房子写字楼混为一体,居住体验大打折扣,东边是朝阳公园,豪宅盘扎堆品质次新均为大户型,所以门槛较高,太阳宫以南三环内均为老社区,东北方向是不争气的酒仙桥,西侧比较好的是奥森板块,所以太阳宫在市场上的优势很凸显,向北向南都吸收到高端改善客群,望京分为望京东、西、北和南,发展最好的是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和,准确说能和太阳宫做对比是望京东,而不是全部望京,预算2000或者杠杆到2500,首选的是这两个区域内的霸盘,这些霸盘主要的稀缺性是综合素质都很过硬,好地段好位置好楼盘好户型;天花板会比较高

2、望京目前的著名企业分布为奔驰总部、阿里、西门子、探探、优酷、理想、携程、美团、360;这些企业的吸金力度在市场上属于天花板级别的,有正在发展的,有已经发展成熟的,也有正在走下坡路的,市场永远只有一个法则汰弱留强,永远都会有阵亡的,也有冲出来新兴,这些公司的特性是只要踩中风口期可以一夜之间崛起,崛起之后能红几年是个未知,而望京的主要价值是“聚焦”,现阶段只有“聚焦”价值才稳定,发展了十几年沉淀了一批又一批企业,也是北京产住结合标志性的区域;整体安全系数相对高一些;

3、太阳公元这轮涨幅停滞的原因是前面几轮涨势过快,北京所有的优质地段经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常现象，不会大起大落，涨50%回调50%的区域存在炒作现象,其次跟区域内新盘有关;整体2000-2500选太阳宫的标杆盘和望京的标杆盘都可;祝一切顺利!

Q:提问:京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有，通州又觉得太远。我是距离双井不能太远，养了5只猫的用户。

1.看了豆各庄的万科青青家园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破会不会以后不好出手，这个楼盘您觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科青青家园和龙湖熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平），选择哪个更好呢？

A:回答;您好,豆各庄中规中矩,这个区域第一梯队楼盘是富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，豆各庄的不足比较明显，没有配套只有一条地铁，西靠五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，

其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，其次也可以往百子湾看看，从区域价值上优于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄和双桥，250万撬动500-600万左右的资产可以说是效率最优了,祝一切顺利!

Q:提问:京总好！我有两处房子，一是海淀区小西天志强北园97年的央产房96平米，大概能卖950万左右；另外在通州区合生滨江帝景二期2015年的99平米闲置房，大概能卖550左右。我目前退休返聘，女儿在国贸上班，想卖一套房子，再买一套改善住房，方便女儿去国贸上班。

前段时间抢了个十八里店的金隅昆泰云筑期房中楼王150平米的号，户型很满意。后看了您的文章，有了一些新的认识，对买新盘有些犹豫。我去朝青、望京、新北苑等地看了看，觉得都不错。我卖掉一套房子，再加上贷款，总的预算1250，想买一套增值和改善的楼盘。我的问题是：我应该买掉通州的房子还是小西天志强北园的房子？能否推荐一下增值保值的楼盘，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、两套房子建议考虑出掉合生滨江帝景;这个问题应该这样问,市中心的老社区和通州新城次新盘应该留哪个?第一:通州的定位是世界金融中心,有投入受重视,建设快,但不管如何现在还是一座空城,一座城建成很容易,有规划有资金受重视即可,但人口是个问题,人口致富程度也是问题

只有提供大量高薪就业岗位才能持续吸收到高质量人口,如果没有高薪高位人口多了可能属于通勤睡城了,其次合生滨江帝景在玉桥商圈,玉桥商圈不是通州的新城规划;再者说市中心的老旧小区未来价值如何,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终;能量比较低的城市想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;这两个区域志强的价值大于玉桥;

2、1250应该优选望京和朝青,北苑在距离上也不如望京和朝青到国贸方便,可以关注下华纺易城、润风水尚、银谷美泉、天鹅湾南区、慧谷阳光、首开知语城;选筹上望京如果2居室可以淘到品质盘的次新,三居室楼盘略旧,朝青这个价位选到的盘全是品质次新,如果比较倾向三居可优先朝青,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好;慕名而来，我的情况如下：我是自由职业者，妻子是家庭妇女，孩子还不到1岁，收入不稳定，我们现在住在父母家，是一套东城对口学区房，幼小给孩子用，这房不动。弹药方面，加杠杆困难，现有400，加杠杆50应该没问题，100要看运气了。现在想在南城考虑投住一起，投住一起的话带着孩子至少要2居了，如果是短期那就投住分离。

现在看的地方就是旧宫、瀛海、亦庄河西，以及关注亦庄路南区还没有批出去住宅用地。感觉目前旧宫可选面大一点，看了亦庄北岸，政府年初答复凉水河路的断头路要和旧宫这边的连上，这样从北岸到亦庄核心的交通会有4公里的缩短，不知道现在入手那片的房短期内有没有小看头？旧宫稍微长期一点的我看的是润星家园(巧克力城)，不知道合适否。

瀛海，勉强可以够上合生me悦的两室小户型，但是感觉那边的溢价很严重，不知道上涨空间是不是基本已经没有多少了，买了会不会得至少得站5年岗。感觉这边即使是二手房也是偏长期投资的类型，不知道我判断的是否准确？亦庄河西，我只能够到南海家园，南海家园看行情也一直在涨，听风是跟二手业主划入人大附学区有关，但毕竟是风，感觉是在赌，不像在投资。

像我的情况估计只能放弃河西，毕竟感觉到好的盘，实在够不上，比较便宜的万科金域东郡手里还差150，走野路子风险太大，毕竟投资不赌嘛。长期来看亦庄路南区还没有批出去住宅用地是不是需要关注下，如果批了住宅用地是商品房的话，是不是要第一时间抢入？另外看到小米汽车的入住，和周围产业的变更，亦庄把马驹桥往智能高端的方向在规划，应该是要打算甩掉低端的物流行当，不知道金悦君或者二手的珠江逸景有没有作为5年以上长期投资入手的必要。以上，希望能给些指点，推荐下房子。谢谢

A:回答; 您好,您对于以上区域的认知完全正确;纠正几点:1、关于杠杆,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要确定选筹到位,尽可能用足杠杆,否则将失去投资的意义,这些盘大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,多加杠杆既能放大收益;

2、关于亦庄路南区和马驹桥规划,路南区可以做关注,不建议做首选;一个新区域从规划到落地需要很长时间,期间有很多不确定性,前提是要有上面的高度重视加真金白银的投入,但大多新区域都是高开低走,关于小米汽车的入住能否给马驹桥换新提高区域价值,首先新能源汽车行业到目前的盈利能力和创富力度还没有达到领先行业的地步,这种行业目前处于发展阶段,比起目前的新兴科技行业吸金力度还略差

其次马驹桥的城市界面比较一般,这个区域的价格确实较低,过往5年期的行情也一直处于横盘和下跌中,如果有条件投资更好的位置,当然不考虑买马驹桥,这是出于“机会成本”的考虑.不是说马驹桥的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,这些位置的价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响.最主要的是兑现周期,何时才能兑现?

3、旧宫、瀛海、亦庄河西这几个板块,亦庄河西的价值更稳健一些,或者可以关注下路东区,瀛海和旧宫属于次级板块,旧宫只要买入的价格不存在溢价,保值属性尚可,合生me悦溢价很严重,这个位置除了地铁价值外,再没有附加配套;周边很荒凉,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年;合生me悦6万多站岗的概率极大,不如选择比较稳健的万科金域了,多加杠杆可以优选大一点的户型,少加杠杆可以次选小户型,整体更稳妥一些;可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,包赚;祝一切顺利!

Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资，

关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？

A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,

东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,

投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;

市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

Q:提问:京总您好！最近国家出了支持换购住房个人所得税的公告。本人在回龙观有一90平两居，在双榆树有一40平一居。请教：1、现在是换房的最佳时机吗？2、由于两个孩子在双榆树上学，想卖掉回龙观在双榆树置换，不知回龙观和双榆树，哪个地方更保值和增值？谢谢！

A:回答:您好,1、关于换房时机,这是一个对专业度要求极高的环节,市场上的刚需客永远的购买逻辑是买涨不买跌,只有行情大范围上涨,出现抢房的时候,刚需才会考虑出手,刚需客需要行情的氛围来烘托,越是市场出现低迷的时候刚需就越退缩,而实际上,牛市一旦来临,刚需客容易形成一哄而上形成追涨的状态;北京的楼市上涨周期分为前期中期和后期; 前期是成交量上涨,成交价下跌.市场变化结果是可选择的房源比较多，这个时候属于买方市场。

中期是成交量上涨，市场变化结果是小区的优质房源会被逐渐消化，可选择的房源不多，剩下的大多是临街低楼层或者户型有硬伤;后期是可选择的房子更少价格更高;容易花高价买到烂房子,大部分刚需也都选择在中后期出手;单纯说买入的最好时机一定是“每一波的前夜”

但这个“每一波的前夜”普通买家是很难把握的,只有你天天泡在小区里看房,泡在中介门店里,天天和房东谈价,把这个小区这个区域摸透,才能嗅到行情即将到来的味道,果断在市场上涨前夜买入,普通买家很难把控市场节奏指的就是上述所说;如不在一线亲身观察,市场突然冒起来;

笋盘的消化速度会非常快,你心里又没底,会导致跟风买错或者犹豫不决,最后要出手时可能已经到市场后期,房源也都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮,比较稳健的方式是你可以判断个大概时间,大概时间还是很容易的,比如近期市场比较火,您可以提前1-2个月买入,不建议刻意踩点,很容易踏空,如果没有精力和时间,最好的就是看好既出手;可查阅精华栏会员文章31#如何通过二手房市场凉热定律判断最佳购房周期;

2、回龙观和双榆树两个板块的保值功能都可,需要看具体楼盘;双榆树有学区溢价,回龙观靠近产业园区,如果目标楼盘和现持有的盘相近,这种置换没有实际意义,现在的市场置换逻辑是往同等区域更高等级楼盘，或更高等级区域同等级楼盘上考虑，这样的置换抛去摩擦成本才有利可图，如果往低等级区域低等级楼盘上换，加上交易成本和机会成本可能会亏损;

房地产城市化红利接近尾声,剩下的只有板块红利,城市化红利期随便买就能赚钱,大家更多思考的是如果搞到更多的钱买更多房,越博傻赚的越多;现在并非是所有的房子都涨价,需要合理利用资金先选对的板块,再选对的楼盘,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫