投资电影的地产商已所剩无几探寻“理想国”阿那亚

2024-04-12 06:09 来源：略喷网点击：

投资电影的地产商已所剩无几探寻“理想国”阿那亚

《热辣滚烫》《我和我的祖国》《悬崖之上》《脐带》《雪豹》⋯⋯春节档剧情片、小众文艺片、主旋律商业片，在这些风格各异的影片背后，有一个影视圈 " 陌生 " 的熟悉面孔：地产商阿那亚。

图片来源：马寅微博截图

从 " 世界最孤独图书馆 " 到阿那亚戏剧节，投资电影、举办电影周，阿那亚围绕 " 中产 " 精神生活的朋友圈还在继续。经过几轮市场洗牌，万达、融创、建业等房企都已淡出电影生意，阿那亚成为当下地产行业里所剩无几的还在跨界电影的房企之一。

与此同时，从北戴河、金山岭到武汉、宁波象山，在行业下行周期，阿那亚还在扩张。然而，这片被描绘成理想生活的乐土背后，有怎样的现实冲突与利益考量？《每日经济新闻》记者近期走访了位于河北滦平县的金山岭阿那亚，并采访到多位阿那亚的业主、房地产资深人士。

金山岭阿那亚图片来源：每经记者毕媛媛摄

摆在眼前的是理想与现实交织的复杂图景——品牌的扩张、高昂的房价、40 年的产权限制以及与周边地区房价的巨大落差。阿那亚诸多项目房价走势将会如何？是什么支撑阿那亚定位较高的房价？记者也就此采访了阿那亚品牌方，截至发稿未得到回复。

从京城豪宅到最文艺的地产商

礼堂、美术馆、音乐厅、剧场、图书馆，一个个地标建筑，以一条海边慢跑道串联起来，共同构成了阿那亚的精神地标。

经过近 10 年的发展，如今北戴河阿那亚已经变成了一个文化地标，那里不仅常态化举行戏剧节、画展，LV、法拉利等国际大牌也将发布会选址于此。很多人说，阿那亚是中国的当代乌托邦，是海边的新故乡。

图片来源：阿那亚官网

3 月中旬，因为参加一个文化类活动，《每日经济新闻》记者来到举办地金山岭阿那亚，才发现阿那亚的版图已扩展到北戴河之外。

金山岭阿那亚沙盘图片来源：每经记者毕媛媛摄

11 年前，阿那亚只是一个位于秦皇岛北戴河，处于生死边缘的偏僻楼盘。从挣扎求生到北京中产文青的 " 精神理想国 "，阿那亚的故事由项目创始人兼 CEO 马寅编织。

接手阿那亚前，创始人马寅是房企亿城集团的总裁。在房地产从业十多年，马寅尽享中国房地产的繁荣与机遇，他经手的项目万城华府、西山华府、燕西华府，均在北京。

尤其是在 2003 年购买北京海淀万柳地区万城华府的业主，属于改革开放以来的第一批财富创造者。到现在，万城华府也稳居京城豪宅的行列，在二手房交易网站上，该小区 4 月 2 日报价约为 17.65 万元 / 平方米。

2013 年，39 岁的马寅决定创业。当时，亿城集团在秦皇岛昌黎县有一个海景房的地产项目，销售情况不佳。马寅向银行贷款，收购了这一海景房项目。他打算争取 3 个月到半年把它卖掉，赚取中间差价，依然还是 " 建房、卖房，赚差价走人 " 的短平快逻辑。

可是形势变了。" 掉坑里了，拿了这么一块地，房子也卖不掉，房价也不涨，银行也不给贷款，" 马寅在播客中说，" 那种情况下，就逼着自己转型。好在当时大环境都还好，给了我这么长时间慢慢转型。如果搁今天，让我现在去做转型，我也来不及。"

从 2014 年起，阿那亚从卖房子转型为做服务。" 靠土地增值去赚‘老钱’的事不能再干了，而靠服务和运营，和年轻的客户在一起，去赚这些新钱，才是长久之道。" 马寅说，这些年，阿那亚光设计费用就花了 7 亿元，超过传统地产设计费的十倍。

北戴河阿那亚图片来源：阿那亚官网

良渚文化村、麓湖、乌镇，与阿那亚同期诞生的不少类似地产项目，都是这种 " 乌托邦属性 "，对服务、文化等软实力提出极高要求。

与前者的 " 孤品 " 模式不同的是，阿那亚以北京中产客群为核心，将项目从北戴河拓展到河北金山岭、河北雾灵山、三亚、广州。这些项目一以贯之的就是强调 " 精神属性 "，北戴河阿那亚可以在图书馆里对着大海看书，金山岭阿那亚就更 " 形而上 " 了——对着流水抄经。可以想象这些情景发朋友圈的效果，能营造出怎样的人设。

40 年产权、5 万元 / 平方米

谁在买河北滦平县的阿那亚？

3 月中旬，《每日经济新闻》记者驱车前往位于滦平县的金山岭阿那亚。驶出北京地界后，进入一段盘山公路。沿途，一些平房依山而建，不少挂着 " 农家乐 " 的招牌。

行驶约十公里后，就能看到 "aranya" 的招牌。这是金山岭阿那亚的入口，迎接的安保人员露出弧度恰好的笑容。旁边，数辆挖掘机正在作业。

不同于北戴河阿那亚广为人知的海岸线，金山岭阿那亚的招牌是 " 山 "。阿那亚首席品牌官田海成在 2018 年的一次演讲中称，每个人心中都有一座山，这座山投射的是自己。山是值得敬畏的，跟海的欢乐不一样。

在置业中心，《每日经济新闻》记者以购房者的身份咨询了销售贺冰（化名）。据贺冰介绍，这里致力于打造 " 小而精的山居社区 "。在整体沙盘前，贺冰进一步介绍了未来的发展规划。她指着后方正在建设的区域说，许多设施都已规划完毕，并计划在今年 6 月到 10 月陆续开业。不远处的一处位置将于 2025 年开业 " 理想国酒店 "。" 私密感 " 是区别于金山岭区别于其他阿那亚的一个标签。

金山岭阿那亚图片来源：每经记者毕媛媛摄

贺冰称，金山岭阿那亚已经开发到了三期。一期 540 套联排别墅，当时没有对外销售，许多明星和博主都有入手，价格均价约为 2.5 万元 / 平方米，已全部售罄并于 2018 年交房；二期涨到了 4 万元 / 平方米，包括书店、民宿、澜山酒店等，部分已交房；三期包括艺术家工作室和两层联排别墅，预计年底到明年 8 月交付，部分房型的单价已接近 5 万元 / 平方米。

" 以小院房型为例，135 平方米的三居室，价格差不多在 580 万元一套左右。我们所有项目的小院都是明星产品。金山岭的定位是以自住为主的社区，北戴河是投资的多。" 贺冰进一步表示。

金山岭阿那亚图片来源：每经记者毕媛媛摄

业主权益也是阿那亚的卖点。" 冬天不想到山里，业主可以去三亚或者广州的社区，享受酒店住宿折扣。" 有些权益就类似于买了一辆 200 万元的豪车送一把雨伞的程度，" 从北京来金山岭可以坐我们的大巴车，车费为业主 50 元、访客 100 元。"

" 出门隔一条马路，对面的小区孔雀城，里面也有酒店、住宅，也有海滩，房价可以和北戴河阿那亚相差十倍。" 北戴河阿那亚业主郑凡（化名）在电话中对记者表示。金山岭阿那亚也是如此，二手房平台显示，滦平县多处二手房的均价在 5000 元 / 平方米左右。

尽管目前金山岭阿那亚的游乐活动与餐馆数量都相当有限，但在贺冰的描述中，这里的调性不言而喻。金山岭阿那亚将对接国内外的许多活动，尤其是夏天的音乐山谷，将举办钢琴独奏、古典乐、爵士乐等多种音乐会。

金山岭阿那亚图片来源：每经记者毕媛媛摄

" 禅院耗资 8000 多万元，它是下沉式的，三面环山，我们请日本的园林大师枡野俊明做了院子里的枯山水景观，" 金山岭阿那亚的销售带着记者参观讲解，" 这里可以对着流水抄经，再往下走有冥想室，还有图书阅览室。"

不过，对于文旅地产的置业者来说，房价的涨跌才是他们共同关心的。在郑凡眼中，投资阿那亚不为去海边图书馆看书，也不为去冥想室抄经，他看重的就是投资收益。郑凡对记者表示，秦皇岛阿那亚已经成为旅游景区了，所以这边的房子容易出租。除非是热门景区，否则就不挣钱，投资文旅地产就这么个逻辑。

据阿那亚置业中心的销售人员介绍，金山岭阿那亚均为 40 年产权。

当房产不再是投资首选

阿那亚开到武汉、宁波

2021 年 6 月，阿那亚联合中国旅游集团旗下公司中旅投资以总价 7.61 亿元竞得武汉东湖生态旅游风景区内的地块。也是在 2021 年，计划总投资 80 亿元的 " 阿那亚 · 象山海岸 " 项目签约并开工。

据《湖北◆日报》报道，2023 年 12 月，马寅在武汉市 " 自然资源规划大讲堂 " 上表示，阿那亚已在全国落地六个项目，但这六个项目只能算一个大项目，因为服务主要人群都是北京周边客人，而东湖项目算是阿那亚品牌进入其他城市的第一个项目。" 今后阿那亚面对的是全国乃至全世界的客户。"

目前，阿那亚在武汉、象山的项目正在建设中，雾灵山、金山岭的社区运营还在完善中，这些都需要大量资金。任何一个项目滞销，开发商都可能面临资金风险。

在贺冰的描述中，阿那亚的资金不用愁。" 员工福利也很好，现在能准时发工资的地产（企业）不多了。"" 我有一位业主，打算把北京朝阳区的房子卖了，在我们这买个小院。他北京的房子卖的时候降价 70 多万（元）。"

金山岭阿那亚图片来源：每经记者毕媛媛摄

在销售看来，金山岭阿那亚比北京朝阳区的房子更保值、更抢手。

然而，这一说法与购房者们的基本判断不同。郑凡前后在北戴河阿那亚买了四套房，但他还是认为，北戴河阿那亚的那么多期项目里，" 大多数买了收益比不够 "。

" 海边度假楼盘不值钱，别说 200 万（元）了，20 万（元）也不会有人买。服务、运营这些，我觉得也是锦上添花的事情。北戴河阿那亚这么大，9 期、10 期都开盘了，每一期都能形成热门景区吗？热门景区是天时地利人和，再开一个盘能不能成功真的是个问号，" 郑凡进一步解释道，" 起步阶段我不可能买，得等它商业模式都出来了才会考虑。所以我不担心买不到，文旅地产永远是卖的人多。"

另一位阿那亚业主小花（化名）已经抛售出手了。" 原因很简单，我是房地产行业的，买房其实就是当时有闲钱，（现在）没有了。"