京沪楼市新政一周，市场表现如何？

2023-12-23 07:27 来源：略喷网点击：

京沪楼市新政一周，市场表现如何？

在 9 月北京、上海实施 " 认房不认贷 " 后，市场也曾迎来一波 " 认购高峰 "。不过当时的政策主要利好的是刚需购房客户，例如外地有贷款记录，但北京、上海没房的购房人，按照首套住房标准买房。当然，" 认房不认贷 " 一定程度上也利好改善型或置换型购房者，但对于推动二手房成交的利好有限，因此楼市成交在短期冲高回落后，再次陷入 " 横盘期 "。

12 月 14 日晚，京沪两地同步调整楼市新政，两地新政均包含对普宅认定标准进行优化；分区域调整首套及二套房的首付比例；以及调降房贷利率。此外，北京还将延长贷款年限至 30 年。

1. 在普宅认定标准方面，北京在建面及价格方面进行优化，上海在建筑形态及建面方面进行优化且需同时满足。将普宅覆盖面扩大，后期与普通住宅挂钩的增值税、个税缴纳等都会因此调整，从而降低了购房者的税费成本。对于二手房的交易成本降低和活跃也有积极的作用。

2. 两地均针对不同区域进行差异化调整首付比例，首套最低调降至 3 成，二套最低调降至 4 成。直接降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求，增强购房者信心和积极性。

3. 两地均针对不同区域进行差异化调整房贷利率。有助于基于各地实际情况进行更好的落实推进，促进购房者月供或按揭贷款成本的降低。

4. 除此之外，北京贷款年限恢复至 30 年。也在适时匹配了当下现状，有助于缓解购房者的月供压力，释放购房需求。

截至当前，新政已经执行满满一周，市场反应如何？开发商、购房者以及卖房者各自是怎样的态度和反应呢？

北京新房热度分化，二手房业主急于出手不惜降价

1、开发商不敢轻举妄动，尚未出现涨价行为

新政出台后，多个楼盘立即抓紧时机，龙湖御湖境、中建玖玥府等推出 " 深夜不打烊 " 活动，接待客户来访。而相较 9 月 " 认房不认贷 " 出台后，北京一众开发商选择收回折扣的行为，估计是吸取了之前新政热度持续性短，不及预期的教训，本次并没有开发商轻举妄动，暂未收回点位上调价格，大多开发商还是保持之前的折扣。也有开发商结合年末冲刺任务指标，加大优惠力度，不惜 " 以价换量 " 加快回款，例如北京金茂在官微发布五盘年终福利，推出一口价房源及 96 折优惠；北京万科近期在抖音的直播中，也有推出部分直降房源及 1% 的点位优惠等，力保年末冲刺。

2、新房市场冷热不均，成交量小幅回弹

据案场调研反映，新政落地后大大降低了购房门槛，到访客户较前几周有所增加，也有部分前期观望客户，在新政后交付定金进行认购。相较之下，刚需项目的流量提升较为显著，改善项目的客流量大多还维持在原来水平，但置换的决心更加坚定了。例如通州区万科东庐，在新政后首个周末，项目到访客户环比提升近 55%，达到近 500 组，成交 28 套，创开盘顺销后周末到访及成交新高；招商的个别项目周末认购量也提升了 3-4 成左右。不过也有开发商及楼盘表示，可能受到大雪的影响，新政后的首个周末，成交量与前期基本持平，例如华润、珠江。

根据北京市住建公开数据显示，新政落地后，新房成交套数较前期有所上涨，16-17 日周末两天成交 647 套，较上周 9-10 日周末两天成交套数上涨 166%。12 月新政落地后一周内工作日的成交套数也好于落地前，新政前后两周，日均成交量分别为 127 套和 230 套，新政落地后上涨超 8 成。

数据来源：北京市住建委，钛媒体整理

新政正式落地后一周，新房日均成交量为 230 套，相较于 1-11 月的日均成交套数，也是位居高位，短期内市场活跃度呈现上升态势，后续政策持续性还有待观察。

3、二手房看房需求提升，卖家急于出手不惜降价

新政落地后，绝大多数客户都相信新政出台后二手房出售速度会有较大提升，此前受制于二手房流通性问题的客户也更愿意出来看房。带看量提升显著，成交量也较 12 月新政落地前有小幅增长。

二手房买家不一定出手，但是看房需求显著提升，更想先了解市场情况。有中介表示：" 最近几天北京因为下大雪，线下看房受到一定影响，但线上看房数量激增，成交虽然没有 9 月份‘认房不认贷’政策出台后增长得那么明显，但是相比前两个月也增加了。"

而对于卖家来说，心态发生了变化，部分卖家主看好后市，调涨挂牌价，或者降低议价空间。而大部分卖家，议价空间不变，甚至有的为了趁势快点出手，不惜降价。根据数据显示，12 月 15 日，链家新增挂牌量 161 套，总挂牌量 141154 套。215 套房源涨价，2018 套房源降价，较前日均翻了一倍。据了解，主动降价的业主，大多都是已经看好了下一套房，因此着急出手。同时，主动降价也是为了吸引更多买家来看自己的房子，促进成交。

根据北京市住建公开数据显示， 1 2 月新政落地后一周内的二手房成交套数好于落地前，新政前后两周，日均成交量分别为 366 套和 391 套，有所微增。

新政正式落地后一周，二手房日均成交量为 391 套，相较于 1-11 月的日均成交套数，位居中间位置，尚未达到 11 月日均水平。一方面由于北京 11 月二手房市场相对较为活跃，另一方面，由于北京普宅的认定自 2024 年 1 月 1 日起执行，而一旦认定为普通住宅，则意味着二手房出售时税费成本可明显降低，因此大多数客户处于观望态势。

新政对上海二手房刺激效果更明显

上海普宅标准的调整，对于促进二手房成交起着决定性的作用。

原本仅占市场约 19% 的 " 普通住宅 "，如今占比近 90%。这就意味着上海大部分二手房交易所需要缴纳的个税与增值税都会相应降低，直接减少二手交易成本。普通住宅满 5 可以直接免征增值税。

从新政落地后一周来看，上海二手房市场带看量和成交量有明显的回暖趋势。

1、上海二手房市场回暖

（1）二手房挂牌量激增，置换需求占主导。

今年下半年二手房价格趋冷，主要原因是挂牌量的激增造成了供需失衡。

根据统计数据显示，即使是今年年初 4 万套的挂牌，也并未出现价格大幅度回撤的情况。直到下半年，挂牌总价开始攀升至 8 万 -9 万套，成交价开始比较剧烈的回撤。在 9 月 1 日，上海认房不认贷新政出台后，挂牌量再次攀升至 11 月的顶峰约 9.26 万套。

12 月上旬，上海的挂牌房源有下降趋势。此次新政出台之后，挂牌量再次攀升。据最新数据统计，12 月 17 日上海的挂牌房源再次突破 9 万大关，约 9.03 万套。

此外，新增挂牌房分布数据显示，新增挂牌房源主要集中在外环外、主力总价段 600 万以下、主力面积段在 90㎡以下。由此可见，新政进一步释放了市场的置换需求。

（2）绝大多数业主等待市场反应，暂未改变挂牌价格

根据数据统计，新政出台后，97.07% 的挂牌房源保持价格不变，0.27% 的挂牌价格上涨，2.66% 的挂牌价格下降。绝大多数业主仍在观望新政后市场反应，所以没有改变挂牌价格。部分业主想尽快变现或置换，挂牌价有所下降，希望尽早出清：数据进一步显示，总价在 400 万以下的房源中有 54% 的选择了降价，而 600 万 -1500 万的中断改善需求的房源只占到降价房源的约 21%。

（3）带看量及成交量有所回暖

据各中介门店反应，新政后，客户咨询量和带看量明显增加，之前持观望态度的客户开始看房并认购。

根据上海市房地产交易中心数据，11 月上海全市共成交二手房 1.41 万套，日均成交约 470 套。上周（12.11-12.17）上海二手房日均成交量为 498 套。政策出台后的 7 天（12.15-12.21），上海二手房日均成交为 557 套，相比上周日均水平高出 11.85%，较 11 月日均水平高出 18.51%。